La vivienda y las plataformas digitales: Airbnb en Puerto Rico

La vivienda y las plataformas digitales: Airbnb en Puerto Rico

Publicado el 14 de septiembre de 2020 / Read in English

Investigador Asociado
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La entrada de Airbnb a Puerto Rico, por lo menos antes del brote del COVID-19, ha tenido una gran acogida. Esta plataforma digital permite que los dueños de propiedades puedan poner sus viviendas disponibles para alquilar a corto plazo. La misma ha levantado pasiones entre partidarios que defienden a la empresa como portaestandarte de la innovación tecnológica, y detractores que incluyen dueños de hoteles que alegan que la competencia es injusta y residentes que reclaman que esta plataforma tecnológica reduce la disponibilidad de vivienda en sus comunidades. Aunque hay mucho de cierto en los argumentos de partidarios y detractores, la evidencia hasta el momento parece apoyar más los reclamos de los detractores, particularmente los de residentes. Sin embargo, aún cuando se pueda probar que Airbnb afecta la disponibilidad de vivienda, atender y regular esta situación supone un reto enorme para gobiernos locales.

Airbnb y las plataformas digitales

Existe un romanticismo sobre las posibilidades de desarrollo económico de las empresas que proveen plataformas digitales. Estas plataformas se presentan como innovaciones tecnológicas que ofrecen servicios existentes de manera más eficiente y a menor costo, causando a su vez disrupciones en mercados tradicionales. A su vez, argumentan, que estas plataformas permiten que cualquier individuo pueda obtener ingresos adicionales haciendo uso de sus bienes, ya sea un carro o vivienda, para proveer un servicio para el consumo público. Esta dinámica, mal denominada como la “economía colaborativa”, ya que de colaborativa tiene muy poco, no procede de un esfuerzo colectivo de parte de usuarios, sino que ha sido liderada por empresas multinacionales que cuentan con abundante capital emprendedor, lo cual les ha brindado una ventaja enorme para adentrarse en todo tipo de mercados a través del mundo. Airbnb ciertamente cae dentro de este grupo de empresas, y ha logrado establecerse en mercados internacionales de alquileres a corto plazo.

Es importante, no obstante, entender que la llegada de las plataformas digitales, particularmente Airbnb, ha sido facilitada por los siguientes factores: (1) precarización laboral; (2) propiedades subutilizadas; (3) disponibilidad amplia de dispositivos móviles con acceso a internet; y (4) mercados tradicionales incapaces de innovar para ofrecer servicios al menor costo posible. Y aunque Airbnb plantea disrupciones significativas al sector hotelero, la evidencia apunta que sus posibilidades para atender la precarización laboral y la subutilización de propiedades son un tanto exageradas por sus partidarios.

Airbnb y sus efectos en la vivienda

Aunque la llegada de las plataformas digitales en los mercados de alquiler a corto plazo es un fenómeno relativamente reciente, ya han ido proliferando estudios que demuestran que estas plataformas, especialmente Airbnb, tienen un efecto adverso sobre la disponibilidad y asequibilidad de la vivienda. Algunas de las ciudades que han sido reseñadas incluyen Barcelona (García López y otros, 2020), Palma de Mallorca (Yrigoy, 2018), Nueva York (Wachsmuth y Weisler, 2018), Boston (Horn y Merante, 2017) y Los Ángeles (Lee, 2016). Incluso, mis estudios doctorales apuntaron a que la proliferación de alquileres a corto plazo ha tendido a encarecer la vivienda en La Habana, Cuba, a pesar de tener un contexto disímil a las ciudades antes mencionadas.

El grado en que los alquileres de Airbnb aumentan el costo de las viviendas varía dependiendo de la ciudad, pero las dinámicas son muy similares. Aunque a primera vista son mercados diferentes, los alquileres a corto plazo tienden a reducir el número de propiedades que podrían utilizarse para alquileres a largo plazo, reduciendo así la oferta y encareciendo alquileres restantes para potenciales residentes. Por otro lado, hay inversionistas locales o internacionales que han acaparado propiedades para alquilarlas a través de Airbnb, lo cual simultáneamente reduce y encarece la oferta de vivienda. Por último, los alquileres de Airbnb tienden a concentrarse en áreas con más oportunidades económicas y amenidades, lo cual implica que las posibilidades para que cualquier individuo pueda alquilar su vivienda a corto plazo están limitadas por su ubicación geográfica.

Airbnb en Puerto Rico

Utilizando datos de AirDNA, una firma de investigación de mercado sobre alquileres a corto plazo con sede en Barcelona, en el Centro para una Nueva Economía (CNE) estamos llevando a cabo un análisis sobre los alquileres de Airbnb en Puerto Rico. Nuestros hallazgos indican que, entre 2014 y 2020, cerca de 11,500 anfitriones enlistaron casi 25,000 propiedades para alquiler a través de Airbnb, lo que representa casi el 6% del acervo total de viviendas para alquiler de Puerto Rico. Los municipios que tienen el mayor número de propiedades listadas son San Juan, Dorado, Río Grande, Vieques, Culebra y Rincón.

Existe también una tendencia hacia el acaparamiento de propiedades por parte de anfitriones individuales: los diez anfitriones principales de Airbnb que informaron los mayores niveles de ingresos han acaparado 611 propiedades entre ellos, con un total de casi $18 millones en ingresos en los últimos 12 meses. Por otro lado, si bien hay muchos anfitriones que han podido beneficiarse de Airbnb, más de 4,000 anfitriones, del total de 11,500, no lograron generar ingreso alguno, evidenciando así la desigualdad en las oportunidades para aunar beneficios económicos a través de esta plataforma.

Implicaciones para el futuro

Ciudades como Tokio, Berlín, Barcelona, Nueva Orleans, Lisboa y Nueva York han ido experimentando con distintas medidas para tratar de atender los efectos adversos de los alquileres a corto plazo. Desde implementar prohibiciones totales, establecer límites en el tiempo que se pueda alquilar a través de Airbnb e implementar un sistema de licencias para anfitriones, hasta subsidios para incentivar alquileres asequibles a largo plazo, las ciudades han procurado todo tipo de medidas. Lamentablemente queda pendiente evaluar cuáles de estas medidas han surtido el efecto esperado, pues implementar cualquiera de ellas requiere que las ciudades tengan acceso a los datos más recientes y la capacidad analítica para monitorear constantemente estos tipos de alquileres.

En CNE, a través de nuestra iniciativa Blueprint, seguiremos investigando este tema, pues aún queda mucho por desmenuzar sobre estos alquileres y sus implicaciones para la vivienda en Puerto Rico.

Esta columna fue publicada originalmente en El Nuevo Día el día 13 de septiembre de 2020.