Publicado el 30 de junio de 2022 / Read in English
Dedicamos esta edición del CNE Review al primer presidente de la junta de directores de CNE, Churchill G. Carey, Jr. Church fue una figura destacada en el ámbito de la vivienda en Puerto Rico durante muchas décadas y una inspiración para todos los que le conocieron. CNE no existiría si no fuera por su generosidad y apoyo. Nuestro trabajo en el sector de la vivienda es un resultado directo de la influencia de Church y se inspira en su pasión por Puerto Rico. Church habría cumplido 80 años en julio. Fue un gran amigo y mentor y lo extrañamos mucho.
En esta edición
Este mes, el CNE Review analiza algunos de los problemas que afectan el mercado de la vivienda en Puerto Rico. La vivienda no es sólo un lugar para resguardarse de los elementos, por muy importante que sea esa función. En palabras de mi colega Raúl Santiago Bartolomei, “la vivienda proporciona la seguridad y la base mínima necesaria para el bienestar material de las familias en Puerto Rico. También es la unidad básica que define el tejido social de las comunidades”.
Sin embargo, durante décadas en Puerto Rico ha existido un déficit de viviendas seguras y asequibles para las familias de bajos y medios ingresos. Incluso antes de los huracanes de 2017 y los terremotos de 2020, los hogares que se enfrentaban a problemas de tenencia y los asentamientos informales eran algo común en Puerto Rico y compartían varias características, como: la falta de tenencia formal de la tierra, la ubicación en terrenos públicos y/o privados de terceros, así como las viviendas que se construyeron inicialmente como estructuras improvisadas.
Los desastres naturales de los últimos años han añadido otra capa de inseguridad a la ya precaria situación de la vivienda en Puerto Rico. Según mi colega Deepak Lamba Nieves, “los impactos combinados de los huracanes Irma y María tuvieron un efecto desastroso en el sector de la vivienda de Puerto Rico. Más de 725,000 hogares reportaron daños en sus viviendas, lo que representa cerca del 60% de las unidades de vivienda ocupadas en la isla.” Lamentablemente, cinco años después de las tormentas de 2017, apenas se ha comenzado a reparar el acervo de viviendas de la isla según se muestra en el Dashboard de monitoreo de reconstrucción de viviendas de CNE, una herramienta interactiva y dinámica que brinda datos detallados, a nivel municipal, sobre daños a viviendas e inversiones en reconstrucción relacionadas con los huracanes Irma y María. El Dashboard permite al público dar seguimiento a los esfuerzos de reconstrucción de viviendas y tomar conciencia sobre las inversiones necesarias para reparar eficazmente los daños generalizados causados por las tormentas de 2017. Esta plataforma es una continuación del trabajo del primer proyecto de investigación que se resume a continuación y que se centra en el análisis de las ayudas de emergencia en materia de vivienda a través del Programa de Asistencia Individual de FEMA.
Sin embargo, el lado positivo es que parece que se han eliminado las barreras burocráticas y políticas para gastar los aproximadamente $20,000 millones en fondos CDBG-DR asignados por el Congreso para la reconstrucción de viviendas en Puerto Rico. Este programa, además de ser importante en sí mismo, es una parte fundamental de un esfuerzo más amplio de reconstrucción tras el huracán que sentará las bases para el crecimiento a largo plazo en Puerto Rico. Para que la economía de Puerto Rico sea sostenible a largo plazo es necesario que la reconstrucción sea exitosa, y la vivienda es un componente clave de la misma.
Por último, al leer la investigación de Raúl y Deepak sobre la vivienda en Puerto Rico, tengan en cuenta que los mercados de la vivienda son extremadamente difíciles de analizar y entender. Recuerden que la teoría económica básica sobre el funcionamiento de los mercados parte de la premisa de que los bienes y productos sujetos a cualquier mercado son esencialmente fungibles y fáciles de suministrar. Pocos bienes pueden estar más lejos de esa premisa que la vivienda.
De hecho, el mercado de la vivienda en Puerto Rico lleva décadas desequilibrado. De nuevo, en las palabras de Raúl, en el pasado “había un excedente de propiedades a precio de mercado que nadie compraba, y un déficit de viviendas sociales y asequibles que nadie proveía. Hoy en día, hay un exceso de propiedades que se compran a precios por encima de la tasación, y un déficit aún mayor de viviendas sociales y asequibles que nadie está proveyendo”. Arreglar ese desequilibrio será una tarea larga y compleja.
Sin más, les dejo con un resumen de la importante labor que Raúl y Deepak están llevando a cabo en el sector de la vivienda. Espero que lo encuentren reflexivo e informativo.
Vamos a ello.
–Sergio M. Marxuach, editor
Análisis de CNE
La situación de la vivienda en Puerto Rico cinco años después del huracán María
Por Deepak Lamba-Nieves, Ph.D., Director de Investigación de CNE y Churchill G. Carey, Jr. Chair y Raúl Santiago-Bartolomei, Ph.D., Fellow de Investigación de CNE y Profesor Asociado de la Escuela de Planificación Graduada de la UPR-RP
Los impactos combinados de los huracanes Irma y María tuvieron un efecto desastroso en el sector de la vivienda de Puerto Rico. Más de 725,000 hogares reportaron daños a sus viviendas, lo que representa cerca del 60% de las unidades de vivienda ocupadas en la isla. Estos daños ocasionados por la tormenta se sumaron a una serie de problemas de vivienda que se han ido desarrollando a lo largo de muchos años. Los problemas de tenencia y titularidad de la tierra son comunes, en parte debido a que Puerto Rico ha fracasado sistemáticamente en producir unidades de vivienda asequibles para una gran parte de la población. El aumento de la producción en ciertos segmentos y la baja producción de viviendas de interés social, a lo largo del tiempo, ha dado lugar a un gran número de unidades de vivienda vacías, a una creciente crisis de asequibilidad y a larguísimas listas de espera para viviendas públicas y vales de Sección 8. Además, el gran número de viviendas situadas en zonas de inundación, sin seguros y construidas sin cumplir los códigos de construcción, aumentó la vulnerabilidad de cientos de miles de familias antes de que los huracanes tocaran tierra.
Desgraciadamente, cinco años después de las tormentas de 2017, apenas se ha comenzado a abordar las necesidades de vivienda de la isla. De hecho, la situación se ha vuelto más precaria, especialmente para las familias de bajos ingresos que buscan viviendas asequibles, dado el aumento del 22% en los precios de la vivienda desde 2018 hasta 2021. En años pasados, había un excedente de propiedades a precio de mercado que nadie compraba, y un déficit de viviendas sociales y asequibles que nadie proveía. Hoy en día, hay un exceso de propiedades que se compran a precios por encima de la tasación, y un déficit aún mayor de viviendas sociales y asequibles que nadie está proveyendo.
Desde 2018, la Iniciativa Blueprint de CNE ha creado una plataforma para conversaciones productivas e intercambios de ideas sobre asuntos de tenencia de la tierra, asequibilidad y vivienda segura. Dada la precaria situación de la vivienda en Puerto Rico, la meta principal de Blueprint es aunar esfuerzos y trabajar mano a mano con nuestros colegas para diseñar una ruta colectiva hacia la reconstrucción. Para lograrlo, estamos llevando a cabo investigaciones sobre una serie de temas relacionados con la vivienda después del desastre natural, desarrollando herramientas interactivas y organizando eventos para el público en general.
A continuación, se presenta una breve reseña de las investigaciones en curso y las que hemos terminado en los últimos años.
1. ¿Quiénes reciben ayuda de emergencia para la vivienda? Un análisis de los datos de asistencia individual de FEMA tras el huracán María
En los meses posteriores a la devastación ocasionada por el huracán María en Puerto Rico, los medios de comunicación y los grupos de abogacía documentaron cómo la experiencia de Puerto Rico con los programas de reparación y reconstrucción de viviendas estuvo plagada de quejas e inconsistencias en cuanto a la aprobación de solicitudes y la denegación de ayudas, especialmente entre las comunidades vulnerables. Este trabajo de investigación de CNE, publicado en Housing Policy Debate, contribuye a la importante tarea de analizar los daños posdesastre y las tendencias de reconstrucción a través de una examinación detallada de los daños a la vivienda y la propiedad personal y los beneficios recibidos a través del Programa de Asistencia Individual (AI) de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA) después del huracán María. También examinamos si las necesidades de vivienda fueron atendidas de manera equitativa, poniendo atención particular en si los hogares pobres, o aquellos ubicados en comunidades muy vulnerables con infraestructura inadecuada y condiciones socioeconómicas precarias, conocidas localmente como Comunidades Especiales, fueron atendidos de manera desfavorable.
Mapa de calor de los daños totales en los hogares, según el estimado del Programa de Asistencia Individual de FEMA.
Fuente: FEMA y Junta de Planificación de Puerto Rico.
En general, los hogares pobres y los que están ubicados en Comunidades Especiales no estaban propensos a ser excluidos de recibir ayuda de emergencia. De hecho, era más probable que fueran inspeccionados y recibieran ayuda monetaria. Sin embargo, CNE ha comprobado que la situación de la tenencia de tierra es importante y constituye un factor importante para determinar la probabilidad de que un hogar solicitante pueda acceder a los fondos de FEMA. Los solicitantes con lo que FEMA denomina “tenencia desconocida” se encuentran en mucho peor situación que los dueños de viviendas.
Resulta especialmente notable la relación entre la pobreza y la “necesidad de vivienda pendiente” -que es la diferencia entre los estimados de daños de FEMA y la adjudicación de FEMA a un solicitante-. Lamentablemente, los hogares por debajo del umbral de pobreza federal tenían mayores necesidades de vivienda pendientes en comparación con los hogares no pobres. Esto es especialmente preocupante porque los hogares pobres tienen menos probabilidades de recibir otras formas de ayuda en el periodo inmediato después de la catástrofe, como los préstamos de la SBA, por lo que quedan suspendidos en un limbo y son susceptibles a ser desplazados hasta que entren en funcionamiento otros programas de reconstrucción.
2. Descifrando los cambios vecinales en las geografías de oportunidad: Un estudio de caso de San Juan, Puerto Rico
La literatura académica sobre desastres y la reconstrucción de viviendas a largo plazo en Estados Unidos muestra que el proceso de recuperación de los vecindarios evoluciona de forma muy desigual en las ciudades. Las investigaciones realizadas en Miami, Galveston y Nueva Orleans demuestran que las catástrofes naturales van seguidas de altos índices de volatilidad del mercado de la vivienda, abandono de propiedades y oleadas de gentrificación. Considerando que los desastres pueden afectar a los mercados de vivienda y provocar cambios en los vecindarios, con este proyecto de investigación, CNE identificó si este tipo de transformaciones a nivel local se observaron en el Área Metropolitana de San Juan (AMSJ) tras el huracán María. Nuestro análisis se centró en los cambios en los vecindarios, su relación con los impactos del huracán y la distribución espacial de las oportunidades, es decir, el acceso al empleo, la educación y la seguridad.
Nuestros resultados, publicados en la serie de documentos de trabajo del Lincoln Institute for Land Policy, muestran que:
(1) Las necesidades de vivienda pendientes eran mayores en los vecindarios con mayor concentración de pobreza, lo que fomenta la segregación socioeconómica en la AMSJ tras el desastre.
(2) Los impactos de las tormentas también se asocian a un aumento de los precios y las ventas de las viviendas en determinadas zonas. También se observó un aumento de los costos de alquiler en los vecindarios con un mayor porcentaje de unidades con daños.
(3) Del mismo modo, algunos vecindarios también experimentaron un aumento de las tasas de vacantes como resultado de los daños ocasionados por las tormentas. Este hallazgo demuestra que el impacto de los daños a causa del huracán varía. Mientras que algunos vecindarios experimentan presiones de gentrificación, otros han experimentado un mayor deterioro.
También creamos una puntuación de oportunidades que clasifica los vecindarios de la AMSJ en función de su acceso al empleo, la educación y la seguridad, y analizamos la relación entre la puntuación y las medidas de cambio del vecindario. Este ejercicio reveló que el acceso a las oportunidades está estrechamente relacionado con el aumento de los precios de la vivienda, la segregación socioeconómica y las tasas de desocupación. Estas conclusiones de la investigación tienen numerosas implicaciones de política pública para el proceso de reconstrucción posdesastre. Por ejemplo, dado que la vivienda en las zonas de altas oportunidades es cada vez menos accesible para los hogares de bajos ingresos, el gobierno de Puerto Rico debería priorizar la ubicación de unidades asequibles, financiadas con dólares federales de recuperación, en estas zonas. Al mismo tiempo, se debe dar prioridad a las áreas de baja oportunidad para las mejoras de infraestructura, servicios comunitarios fundamentales, la mitigación de riesgos, el desarrollo de la fuerza laboral y los programas de ayuda para gastos de las empresas locales.
Mediana del precio de vivienda entre 2016 y 2019 para el área metropolitana de San Juan a nivel de sector censal (“Census tract”).
Fuente: Encuesta sobre la comunidad de Puerto Rico y Luis Abreu & Associates
3. Proyecto en desarrollo: Vivienda, catástrofes y desplazamientos
Tomando como punto de partida la investigación realizada sobre el Programa de Asistencia Individual de FEMA, estamos trabajando actualmente en un proyecto -en colaboración con Elora Lee Raymond de la Escuela de Planificación Urbana y Regional de Georgia Tech- que examina la relación entre los esfuerzos de reconstrucción posdesastre y los patrones de migración en Puerto Rico. Las investigaciones académicas sobre los movimientos poblacionales tras el huracán María han arrojado estimados que van desde más de 400,000 personas que abandonaron la isla hasta poco más de 120,000 individuos que se fueron durante el año siguiente al evento catastrófico. Si bien estos estudios ofrecen una imagen general de los movimientos y la pérdida de población, no brindan un panorama detallado de los factores que provocan la migración, incluidos los relacionados con los riesgos y vulnerabilidades previas al huracán, la exposición a la tormenta, los daños y la respuesta federal, a nivel de comunidad o de vecindario. Abordamos estos asuntos a través de un análisis profundo de tres fuentes principales de datos: los datos del “Consumer Credit Panel” del Banco de la Reserva Federal de Nueva York/Equifax, los registros de solicitantes de Asistencia Individual de FEMA y los estimados de cinco años de la Encuesta sobre la comunidad de Puerto Rico.
Aunque aún estamos afinando nuestros modelos estadísticos, hemos encontrado patrones interesantes relacionados a las mudanzas tras la catástrofe. Para que tengan una idea de las tendencias generales, la inmensa mayoría de las personas de la muestra que examinamos no se mudaron tras el huracán María. Sin embargo, de los que se mudaron, la mayoría lo hizo dentro de su municipio. Una proporción menor se mudó dentro de Puerto Rico, pero fuera de su municipio, y un porcentaje aún menor se mudó fuera de la isla. Esto confirma los hallazgos de la literatura académica que sugiere que la mayoría de las mudanzas después de un desastre son de corta distancia. En cuanto a los retornos, las tendencias muestran que la mayoría de los que se mudaron no regresan a su comunidad de origen después de dos años.
4. Proyecto en desarrollo: Alquileres a corto plazo en Puerto Rico
El proyecto de investigación más reciente de CNE es una investigación sobre el mercado de alquileres a corto plazo en Puerto Rico. Durante los últimos cinco años, numerosos informes de prensa y activistas comunitarios han puesto de relieve cómo el aumento de los alquileres y los precios de la vivienda están contribuyendo a las presiones de gentrificación y al desplazamiento de los residentes de largo plazo, especialmente los vecinos de ingresos bajos y moderados. Partiendo de nuestro trabajo sobre las “geografías de oportunidad”, que demostró que el huracán María fue un punto de inflexión que ha provocado cambios significativos en los mercados de la vivienda de Puerto Rico, estamos interesados en comprender en detalle cómo la rápida expansión de los alquileres de propiedades a corto plazo (a través de plataformas como Airbnb, Home Away, entre otros) ha contribuido a los distintos cambios de los vecindarios en un número en aumento de comunidades. Nuestro objetivo es brindar algunas tendencias y patrones generales, desde 2014 hasta antes de que comenzará la pandemia mundial, y evaluar cuidadosamente cómo este tipo de inversiones inmobiliarias están contribuyendo a la gentrificación y a las presiones de desplazamiento.
Algunos de los primeros resultados de nuestro análisis muestran que por cada 10% de aumento en el número total de unidades dedicadas al alquiler a corto plazo en un vecindario:
- La mediana de los alquileres aumenta al menos un 5%
- El precio de compra de la unidad (en dólares por pie cuadrado) aumenta un 23%
- El volumen de ventas en un vecindario aumenta un 1%
Alquileres a corto plazo como porciento de unidades de vivienda
Fuente: AirDNA y Encuesta sobre la comunidad de Puerto Rico